2018年06月17日

第486回 お風呂塾

第486回 お風呂塾 !
『このブログは小生の独り言で、登場人物・場所等は全てフィクションです!』
2週間のご無沙汰です。現場に入っていました。
今の時代15階の屋上までひたすら階段をヨチヨチと上り、健康的かも知れませんが・・・いまだにこんな時代遅れの現場あるのですネwww。
ここ30数年殆ど温浴施設ばかりでしたから、せいぜい2〜3階!楽していました、温浴施設に感謝!

■温浴施設の変貌 郊外型大型温浴施設は有利なのか?
最近大型の温浴施設のリニュアルに3件程関わっていました。
偶然にも3施設とも施設内容・浴場・露天風呂と全て大型の純和風!偶然です。
しかも郊外型で経営者も数回代替わり・・・
代替わりとは前経営になんだか問題?・・・運営に問題が有った?のでしょう
何が問題なのか、共通点を紐といて見ましょう
◆郊外型の大型温浴施設で、しかも大型の複数の露天風呂の売り店!が特徴!
施主から工事費が嵩まない設計を依頼され、「頭」を使った結果、建築工事費が削減できお客様が喜び、それなりの豪華さが味合える=それが露天風呂だったのです。(設備に詳しい設計者はランニングコストがと、気付きますが、後は運営者の負担だから・・・)
本来の露天風呂は自然の中で温泉が湧き出たので穴を掘ってお風呂に・・・金のかからないお風呂だった様です。では本来型露天風呂と現在の郊外型の大型温浴施設の露天風呂の決定判断は?そうです。イニシャルコストを取るかランニングコストを取るか!なのです。しかも30数年前はA重油L/21円→20年前 L/26円、ここ数前 L/70?円・・・なんと3倍以上です。熱負荷のかかる「大露天風呂」は金食い虫=大浪費家!と運営者を悩まし、しかも金・土・日(昼間)に「雨」となれば客足は都市型温浴施設と逆で激減し、おまけにお風呂の温度は下がり金食い虫(加温=燃費)が元気に・・・都市型温浴施設の連休は「雨乞い」からと言いましたが郊外型の温浴施設露天風呂は真逆なのです。
しかも郊外型露天風呂なのに景色を遮る板塀!また、この板塀が週末の金・土・日は痴漢の覗きの場へ(某郊外型温浴施設では灰皿まで有りましたwww)※お断り:全ての露天風呂がこの様ではありません。
自然の樹木中(意外とお花畑は見た経験は有りません)に囲まれ、一見豪華版のお風呂???の裏話でした。
素晴らしい施設と思い購入したが再建が難しいのは郊外型の商圏人口とランニングコスト高・高の、天候等ではないでしょうか
再建物件の購入の是非?ランニングコストのご相談があればお気軽にメールください。お役に立てると思います。(勿論無料です)

福岡空港近くのスーパー銭湯「月の湯」
1階:フロント+駐車場、M2マッサージ+休息コーナー、2F大浴場+食事処(特に10割蕎麦が有名)にM3に女性専科休息室有り22時間対応?
福岡市も例外で無くホテル不足の大都市、しかも福岡空港は今大型国際空港に変身中、早朝の飛行機便、コンサート・イベント後のホテル不足にお役に立てればとの心使い!休息料金で運営とか、女性専科ばってん一回こんネ

木香のカプセル新登場!
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当社ウェブサイトリンク温泉足蒸(嬉野市)
温泉足蒸
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温泉足湯
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みやま市長田鉱泉(炭酸泉)太陽集熱器足湯
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2018年05月01日

第481回 お風呂塾

第481回 お風呂塾 !
『このブログは小生の独り言で、登場人物・場所等は全てフィクションです!』
大型連休に入りました。序盤は好天気・・・不味い(雨乞いの準備が必要か?)と思いきや5/1・2と雨(お風呂屋さんには恵みに雨)、博多どんたく5/3日曇り一時小雨・・・ヤッパリ・4日曇り、時々晴れと博多どんたくは例年のお天気の様です。
この時期小生の記憶では温浴事業に関わった30数年前から郊外型(有名温泉地)はこの時期好景気(連休の間)ですがその後は急落、都心型温浴施設は好天気であれば万事休す。健康センターの時代ですが、オーナー直々の「雨乞い」の準備(本当の話です)。結果5月度の温浴施設月間売り上げは想像以上に伸びない!連休でお金を使い果たし20日の給料日迄は・・・
只、例年と異なるのはここ1・2年外国人客が急上昇しています連休後の落ち込みは若干解消できるカモ?

■温浴施設 カプセルホテルブームの再来か?
この時期ホテルは何処も満室状態!予約できなければ先ず野宿でしょう?
当然、最近オープンしたシェアホテルも120室満室(インターネット予約)とか!24時間タイプの温浴施設は当然大忙しですが、連休前半の温浴施設の入館数は? 今から調査に行きますが(小生の感では前半は良くて平常並みカモ)。

■温浴施設の「成功・不成功」
某温浴施設支配人と雑談中
支配人曰く:先日某福岡郊外の老舗温泉街の「薬湯風呂」に入りました。数十年振りでしたがピリピリ感が有り気持ち良かったですヨ。
もう、忘れかけた懐かしい言葉「薬湯風呂」健康センター時代を築き上げ一世を風靡したレイメイ(漢字を忘れました)薬湯。
今の「炭酸」風呂?・・・比じゃ有りません。30???数年前この「薬湯」で施設総額120億円?の北海道の健康センターサッポロテルメ? は当時有名な話です。当時、我々は早速、(設計関係者4人)3泊4日で体験入浴に行きました。
タクシーの運転手さんにテルメさんの入館数/日を聞きました。
運転手さん:平日3,000人/日から、3,500人/日位ですネ土・日・際はモットとか?この人数の信憑性はともかく高度成長時の高齢者の健康改善?レイメイ薬湯のお風呂でした。温浴業界最大のヒット商品は「漢方レイメイ薬湯」「サウナ」でしょう!

確かに、この当時約30年前で65歳以上の高齢者様が約1,100万人現在平成30年では65歳以上の高齢者様は約3,000万人?以上ですか?
某温浴施設支配人:時代の流れからすれば高齢者様約3,000万人!「薬湯風呂」の再来が来ませんか?・・・確かに高齢者3倍ですから、良さそうですが?

何故「薬湯」は温浴業界から見放されたのか?
最大の弱点は濾過循環に適さない!!!
色着きのお風呂(薬湯・入浴剤)は循環濾過をすると色が薄くなります、色が薄くなると高価な薬剤を注ぎ足さねば色が薄くなり、又注ぎ足します。注ぎ足し=ランニングコストが大幅にアップ。
では濾過循環を止めたら・・・人垢+薬湯の異様な塊が浴槽内にプクプクと浮き始めます。最悪は夕方にはその塊から異臭が?
温浴業界最大のヒット商品「漢方薬湯」の激減はコスト高?(健康センター入館料金1,800円〜2,000円、スーパー銭湯360円)+コストに伴うメンテ不良=不潔感と思われます。
しかし、30年前高齢者様が約1,100万人!現在平成30年では65歳以上の高齢者様は約3,000万人?この市場モッタイない!

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2018年04月08日

第479回 お風呂塾

第479回 お風呂塾 !
『このブログは小生の独り言で、登場人物・場所等は全てフィクションです!』
京都府舞鶴市で4日に開催された春巡業で、多々見良三市長(67)が倒れた際、救命処置をした女性が、土俵から下りるよう場内放送で促された問題が大きな波紋を広げている。事態は日本を飛び越え、世界に波及。米ニューヨーク・タイムズなど各国の主要メディアが日本が抱える女性差別の象徴などと一斉に報じたのだ。・・・yahoo
女性差別とは思わないが、人命救助は何よりも優先だと思います。
さすが、佐川宣寿・前理財局長、財務省の決裁文書改ざん問題で、重要人物の関与を否定、証言拒否を連発し証人喚問を終えた。特別国会を設けて与・野党選抜でやりなさい。

温浴施設「成功・不成功」
温浴施設成功?不成功?・・・有名コンサルタントの得意分野の様ですが?
施設の内容・施設創りの豪華さでしょうか?大きな疑問です。
確かに「豪華」に越した事は無いが、事業は売り上げ金額(入館料金)と施設投資金額の回収バランスで勝・負が決まります。
時代背景もありますがこの典型的な例が「健康センター」でしょう!時はバブル絶頂期誰もが不景気など予測もしない時代でした。福岡市の歓楽街中洲は連日連夜接待族で大賑わいの時代で、奥様方はお友達とお昼から健康センターでお食事会。今の奥様方は形振り構わずパート・パートです。昼間から温泉でお食事会?・・・Noここ数年見かけません。
投資額も当時の健康センターは佐賀市近郊で総工費65億円、可也田舎で無名の地で、しかも周りは武雄・嬉野等の有名温泉街がある地区で、健康センターとしては誰が見ても不利!その地に総工費85億円。北海道で銀行を巻き込んで120億円!もう投資額がムチャクチャ!誰がこんな事業計画書を作ったのでしょう?一説では健康センター発祥の地の名古屋の某コンサルタント?・・・失敗すると途端に仕掛け人が隠れますwww。温浴業界の典型的な不成功例?
それを境に温浴業界は豪華健康センターから一変してスーパー銭湯(公衆浴場)へ、当然入館料金も健康センター入館料金1,800〜2,000円からスーパー銭湯入館料金360円(サウナ料金別途)へ急降下!このインパクトが良も悪くも受けて凄かった。
入館料金は健康センターの1/5のですから、1,000人/日越えは当たり前1,500/日前後が一般的でした。問題はランニングコスト(水道・燃費)でした!コスト×入館数ですから水・燃費は健康センターの5倍?????
九州では入館料金500円越えに≒10年間、今の様な入館料金750円到達迄にさらに10年!≒20年近くの歳月が掛かりました。
投資額ですか?当初は2.5億〜3億?(2〜300坪)と聞いていますが、今は500坪位で、大体5〜6億、少し豪華な施設になると7〜10億以上?でも10億越えるとスーパー銭湯方式では回収が厳しいですネ〜特に郊外型施設では・・・
■話が長くなりました。では成功の条件は?
1、 商圏人口のと「人口動態環境」・・・これを無視して成功は有り得ません。商圏10km厳しい環境20km以上期待できない。
2、 1、をクリアーした上で、施設内容で勝負です。1、無くして成功は有り得ません。
当たり前じゃないか?お叱りの言葉が聞こえました?・・・しかし、現実はこの当たり前が軽く無視され、月並みなヤレ岩盤浴・ヤレ炭酸風呂・ヤレ○○温泉とコンサルの安易な代替案に惑わされ・・・結果!淘汰組みへnnn(泣)これが現実なのです。

福岡空港近くのスーパー銭湯「月の湯」
1階:フロント+駐車場、M2マッサージ+休息コーナー、2F大浴場+食事処(特に10割蕎麦が有名)にM3に女性専科休息室を改修。
福岡市も例外で無くホテル不足の大都市、しかも福岡空港は今大型国際空港に変身中、早朝の飛行機便、コンサート・イベント後のホテル不足にお役に立てればとの心使い!休息料金で運営とか、女性専科ばってん一回こんネ

木香のカプセル新登場!
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